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1999年祥瑞集團創始于南昌, 20年櫛風沐雨、艱苦奮斗

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2020-04

多地樓市政策調整,放松與謹慎仍在平衡之中

發布時間 : 2020-04--13 點擊量 : 3
多地樓市政策調整,放松與謹慎仍在平衡之中?疫情期間,受樓市低迷影響,多市相繼發布新規,其中,既包括推動房企復工復產、推進售樓處安全有序開放等防控政策,也包括對房企和樓市的紓困舉措。例如,上海市日前透露,允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。青島出臺的優惠政策則涉及對限售政策的調整。不過,在不同城市中,放松跡象與謹慎調整仍在平衡之中。?救企+救市?疫情以來,樓市情況很難稱得上樂觀。在此背景下,4月10日,在上海市疫情防控工作領導小組新聞發布會上,上海市發改委介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》。其中包括減輕房企入市成本壓力,今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費,允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。?“一般來講,上海土地方面是管得比較嚴的,這個時候明確支持房地產,對于上海來講是比較特殊的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示,“別的城市今年肯定是要降低企業包括房企的成本。”?房地產救企政策近期的確不斷出臺。例如3月11日,深圳市就出臺政策,要推進各項業務線上辦理,加快商品房網簽進度,簡化業務流程,提高商品房網簽效率。但在中原地產首席分析師張大偉看來,救企的政策各地很多,很多城市發布了加快預售等動作,但對市場沒有多大影響。因為現在對企業來說是賣不出去的問題,不是沒法賣的問題。重點主要是救市的政策,要穩定市場。?青島就在救市方面進行了嘗試。近日,青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”網站發布了“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則。其中涉及到多條限購、限售放松政策。?其中引起較多關注的,是鼓勵改善型住房需求,出售1套以上原有住房新購1套住房的,原有住房應取得《不動產權證書》滿兩年并辦理買賣合同網簽備案后或委托中介機構代理銷售并辦理委托代理合同網簽備案后,即可對新購住房的買賣合同予以網簽備案。?根據2018年4月18日青島市國土資源和房屋管理局《關于持續促進我市房地產市場平穩有序運行的通知》,在青島市范圍內新購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產權證書》滿五年后方可上市交易。相比較而言,目前的政策將限售期由五年縮短至了兩年。?“這是對既有限售政策很明顯的調整。當然也需要注意,此類限售政策調整是有前提的,即是換房的情況下才適用。”嚴躍進說,“青島此類政策的出臺,應該說具有很強的松綁效應,體現了降低購房門檻、鼓勵購房和換房的導向,有助于穩定住房交易、刺激住房消費、激活改善型購房需求等。”?人才落戶的窗口?對于青島在限售方面的松綁,張大偉表示,“青島是借著百日特殊政策的形式試探了一下。現在大部分城市限售的力度都已經很小了,但這些對市場的影響還是非常有限的”。?盡管如此,除了“促銷式松綁限購”的例子,青島此次還為吸引人才而在購房政策中有所放松。青島發布的“活動規則”稱,在該市工作、符合人才條件的,首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續后,可享受青島市戶籍人口購房政策。此外,因外出求學,戶口自本市遷出并能提供目前在讀學校證明的,可享受該市戶籍人口購房政策。?事實上,更多城市選擇了在人才引進政策中放寬對落戶的限制。4月8日,“南京發布”官方微信發布消息稱,南京市出臺了《關于支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》。明確研究生及以上學歷、45周歲以下本科學歷人員(含留學回國人員、非全日制研究生),憑學歷證書即可落戶。40周歲以下大專學歷人員,在南京就業參保半年即可落戶。人才落戶政策進一步放寬。?3月16日,廣州白云人社局發布人才新政,規定在白云區連續工作滿一年,具備中級或以上專業技術職稱,或具有大專及以上學歷,或在白云區注冊企業擔任中高級管理職務,即可在白云區江高、人和、太和、鐘落潭四鎮范圍之內享受廣州市同等戶籍待遇。目前,廣州黃埔、南沙、花都、白云全部松綁,僅有4個主城區和番禺還在限購。?對此,張大偉表示:“大部分城市說限購政策不動,但人才政策開的窗戶更大。這種情況下,限購政策動不動其實就沒有多大意義了。”?“炒房還是不允許的,但也不意味著要限制,有些地方庫存壓力大,鼓勵是合規的,尤其是在購房資格上是可以調整的。”嚴躍進表示,“只要房價不要炒作太多的話,還是鼓勵更多人能夠去買房,減少庫存壓力,有助于帶動房地產市場交易的上升。”?摸索“一城一策”?青島等各地對限售限購的放松是否釋放出政策調控松動的跡象?目前來看還撲朔迷離。此前,浙江海寧推出的取消限購一個月措施,剛推出一天即閃電撤回,出現“政策一日游”的現象。?浙江海寧3月24日宣布,在房博會期間取消限購一個月。但就在即將啟動“云上房博會”前,海寧又發布消息表示,海寧云上房博會期間“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”的政策暫不執行。?在樓市萎靡的當下,寬松政策的境況仍然顯得有些尷尬。“無論房屋交易市場好或壞,一旦涉及到房源和房價的炒作,那么政策依然會比較嚴厲。所以預計后續全國部分房價上漲過快的城市,依然會面臨政策管控的導向。”嚴躍進說。?4月9日,深圳市南山區住房和建設局發布《關于嚴禁惡意炒作哄抬房價,維護房地產市場平穩的通知》,對近期深圳部分房源炒作、房價過快上漲等進行了管控。同樣,成都市房地產市場服務中心也于3月27日發布緊急通知,禁止發布含不限購、不限價、不限售、不限貸、不搖號,以及增值、保值、貶值、上漲、下降、價格倒掛等涉及房地產市場敏感詞匯,切實規范發布行為,凈化市場環境,保障房地產市場平穩健康發展。?“整個樓市調控處在很尷尬的階段,市場不能出現任何波動。現在大部分城市對‘房住不炒’、‘一城一策’的政策還沒有準確的判斷和趨勢把握,各地都在試探摸索。但只要經濟不好,房地產政策調松是必然的,這是大家的共識。”張大偉說。?他還表示,“其實樓市調控的原則和方向一直是以穩樓市為主,現在市場不穩了,過去的不穩更多的是‘漲’,往上不穩,所以有更多收緊性的政策。現在是往下跌得厲害了,這種情況下出臺一些穩樓市的寬裕政策,和調控的原則并不違背。要因時而異,不能一直一刀切。做一些微調對市場影響不會很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原則不變,微調應該是可以的”。
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13
2020-04

上海加快推進北外灘開發建設

發布時間 : 2020-04--13 點擊量 : 2
上海加快推進北外灘開發建設?上海正高質量、高標準、高水平推進北外灘開發建設,全力打造新時代都市發展新標桿、核心功能重要承載地、新發展理念實踐區。??4月11日,北外灘開發建設動員大會暨北外灘開發辦揭牌儀式在上海市虹口區舉行。新華社發?記者11日在上海市虹口區舉行的“北外灘開發建設動員大會暨北外灘開發辦揭牌儀式”上獲悉,北外灘功能區管理委員會將實行雙主任領導機制,由虹口區委書記吳信寶和區長胡廣杰擔任。會議決定成立北外灘開發建設辦公室。?坐北朝南、面水朝陽,西南處經外白渡橋與外灘相連,南面隔江與陸家嘴金融貿易區相望……從區位上看,位于虹口區南部的北外灘與陸家嘴、外灘構成黃浦江畔的“黃金三角”。這片總面積約4平方公里的土地,曾是上海開埠以來中國睜眼看世界的啟航之地,也是近代中外文化的交融之處。?根據日前完成公示的《虹口區北外灘街道控制性詳細規劃修編(公眾參與草案)》,北外灘將按照世界最高標準、最好水平,打造成與外灘、陸家嘴錯位聯動、居職相融、孵化創新思維的新時代頂級中央活動區;匯聚現代化國際大都市核心發展要素的世界級會客廳最閃亮的一幅畫卷;全球超大城市精細化管理的典型示范區。?吳信寶表示,北外灘開發建設在定位上將牢牢把握“新時代都市發展新標桿”的目標,在功能上牢牢把握“核心功能重要承載地”的方向,在理念上牢牢把握“新發展理念實踐區”的要求。?據了解,北外灘地區將提升全球資源配置能力,積極布局價值鏈高端功能,集聚80-100家具有全球影響力的企業總部、國際組織和功能性機構。?“北外灘將高度集聚高質量要素、高速發展高質量產業、高效配置高質量資源,勇當高質量發展的標桿。”吳信寶表示,疫情不能阻止北外灘釋放巨大的發展潛力和動能,這片熱土正在化危為機、搶抓機遇,爭分奪秒地加快推進開發建設,努力實現“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目標。
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2020-04

長三角一體化示范區敲定年度“施工圖”

發布時間 : 2020-04--10 點擊量 : 3
長三角一體化示范區敲定年度“施工圖”?新華社上海4月9日電新冠肺炎疫情之下,熱點區域發展力度不減。9日召開的長三角生態綠色一體化發展示范區理事會第二次全體會議,對示范區2020年的42項重點工作進行了部署。值得注意的是,華為、阿里、長江三峽集團等各類市場主體紛紛參與到示范區的建設中。?橫跨江浙滬的長三角一體化示范區,自2019年11月掛牌以來,已經建立起了扁平化、高效率的工作機制。2020年是示范區的密集施工期,由兩省一市35名干部組成的一體化示范區執委會,攜手兩區一縣(上海青浦、江蘇吳江和浙江嘉善),正在全力以赴推進示范區建設的良好開局。?長三角一體化示范區理事會秘書長、執委會主任馬春雷介紹,示范區成立以來,堅持規劃引領,抓緊編制“1+1+6”的規劃體系。包括示范區全域2413平方公里的國土空間規劃、先行啟動區660平方公里的國土空間規劃和生態環境、水利、產業、綜合交通、文旅等6個專項規劃。?根據中央相關文件,對于示范區2020年的重點工作,兩省一市已初步梳理出42項,這其中既有軟件項目,如建立生態環境標準、環境監測監控體系、環境監管執法的“三統一”制度;也有硬件項目,年內開工建設滬蘇湖鐵路、滬昆鐵路嘉善段高架改造等項目。?一體化示范區的建設,吸引了國內外各類市場主體的關注。目前,示范區執委會已會同兩區一縣梳理了近100個項目,重點推進33個重點項目,并滾動完善示范區“項目庫”。其中,華為公司在青浦西岑科創中心投資100億元建設的研發中心,預計6月底前1到2個組團開工。?著眼“有干貨”,突出“含金量”,示范區執委會還會同各方制定了《關于支持長三角生態綠色一體化發展示范區高質量發展的若干政策意見》。其中強調“政策從優”,兩省一市實施的改革創新試點示范成果,均可在示范區推廣分享。財政金融方面,明確兩省一市針對示范區先行啟動區設立財政專項資金,3年累計不少于100億元。
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10
2020-04

房企2019年報觀察:降負債率、保現金流已成業界共識

發布時間 : 2020-04--10 點擊量 : 2
房企2019年報觀察:降負債率、保現金流已成業界共識?新華網北京4月10日電(劉覓覓)近期,上市房企陸續公布2019年財報及2020年銷售目標。“降低負債率”成為2019年房企年報關鍵詞,在銷售額、營業收入、利潤率、毛利率等指標一路飄紅的同時,作為衡量房企發展是否健康的經營現金流指標也成為關注的焦點。?降負債漸成發展戰略?在經歷了前期的高速發展之后,越來越多的房企把“穩”作為發展基調。其中,降低負債率逐漸成為龍頭房企的發展戰略。?“2022年總負債要降到4000億以下。”恒大集團董事局主席許家印在2019年業績會上宣布,恒大將全面實施“高增長、控規模、降負債”的經營發展戰略。?年報顯示,恒大全年營業額4775.6億元,實現合約銷售額6011億元;毛利率為27.8%,凈利潤率為7.0%;資產負債率77.9%,凈負債率159.3%,現金余額2287.7億元。盡管恒大上市11年來業績實現跨越式增長,然而公司負債仍處于行業偏高水平。此次的發展戰略可以看作是恒大戰略轉型的進一步深化。?“公司的負債率長期持續地下降,未來2—3年,融創負債率往下走的方向是不會改變的。”融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德表示。年報顯示,2019年,融創基于在收并購、文旅建設及開發物業上的加碼發展,融資力度提升,期末凈負債率達172.26%,但相較于年中已下降了33.6個百分點。隨著后期投入優質資產帶來的價值釋放,以及運營管理的加強,長期來看凈負債率將繼續下降。?除此之外,富力地產、新城控股等房企也紛紛把“降負債”作為目標。來自中達證券研究的報告稱,已發布2019年年報的房企中,凈負債率有所下降。2019年,上市房企平均凈負債率為75.5%,較2018年的78.5%下降3.1個百分點;各公司凈負債率表現出現一定分化,部分房企如佳兆業集團、融信中國及新城控股等2019年凈負債率下降較快。?保現金流提升抵御風險能力?除降低負債率之外,確保充足的現金流、保持債務結構穩健也已成為房企共識。?“2019年的凈現金流入非常好,連續11年實現經營性現金流為正,足夠覆蓋短期債務。”萬科總裁及首席執行官祝九勝說。年報顯示,萬科全年實現經營性現金凈流入456.9億元;截至報告期末,本集團持有貨幣資金1661.9億元,遠高于一年內到期的流動負債的總和938.9億元。?而碧桂園年報稱,企業現金余額創新高。年報顯示,截至2019年12月31日,碧桂園可動用現金余額約2683.5億元,達到公司有史以來最高水平?此外,碧桂園另有3167.9億元的銀行授信額度未使用,現金流十分充裕?凈經營性現金流為正,說明企業當期通過經營本身便可實現現金良性循環,不需要依賴外部融資來支撐現金流,在資金密集型的房地產行業實屬難得,?“現金流是‘天晴’的時候就要著急,我們在去年下半年就開始注重現金流。等到今年1月份我們就完成了基本融資,往后融不融資已經無所謂了。”吳亞軍在發布會上表示,龍湖在今年1月已完成了全年的基本融資。年報顯示,龍湖集團全年合同銷售額為2425億元,同比增長20.9%,凈負債率為51.0%,在手現金609.5億元。?平均融資成本保持穩定?融資是緩解房企現金流壓力重要手段。在年報發布會上,不少房企的管理層表示,今年將重點調整融資結構,降低融資成本,且謹慎拿地。?祝九勝表示,萬科仍將秉持穩健經營的一貫策略,保持良好的信用評級,合理控制好負債率和融資成本,加強與合作金融機構的溝通。同時,基于整體市場環境和經營情況合理安排融資節奏,靈活運用多元化的融資渠道,不會設定固定的融資目標。?在融資方面,2019年龍湖保持了平均借貸成本4.54%的低位,平均貸款年限6.04年,凈負債率51.0%,在手現金609.5億元,現金短債比(在手現金除以一年內到期債務)4.38,一系列指標均維持行業內的較高水準。?旭輝控股CFO楊欣表示,今年開年以來,旭輝相繼以較低利率完成數筆融資,預計年內平均融資成本有望進一步走低。他同時表示,旭輝也將繼續嚴控債務規模與資金成本,同時不斷優化債務結構。?中達證券研究的報告顯示,融資成本方面,上市房企平均融資成本保持穩定,2019年為6.2%,較2018年小幅上升0.1個百分點。整體而言,多數房企2019年去杠桿成效顯著,融資成本變動幅度較小。?平安證券發布的地產行業研報稱,受益流動性寬松,各家房企融資成本均出現下降,大多數房企預計后續仍將延續下行,融創、佳兆業等房企明確將通過調整融資結構、拓展融資渠道等方式,進一步降低融資成本。?另據同策研究院報告顯示,2020年3月,其監測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計691.56億元,環比上漲44.71%,繼2月融資總額跳水后有所回升。融資成本方面,在已披露的數據中,融資成本最低的是招商蛇口成功發行的第三期超短期融資券,融資成本為2.56%;融資成本最高的為華夏幸福2020年非公開發行的第一期可交換公司債券,發行規模24億元,利率為7.7%。整體來看,在已披露的數據中,優質房企的融資成本有所下降。
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08
2020-04

大虹橋30分鐘圈,誰是下一個投資熱點

發布時間 : 2020-04--08 點擊量 : 2
大虹橋30分鐘圈,誰是下一個投資熱點?時間是拉開歷史大幕的手,左右一撥動,世界的舞臺萬象更新。?從十年前的“花橋熱”,到長三角一體化催熱的“高鐵城”,再到如今長三角一體化雙核聯動下的淀山湖板塊。跟隨著時間軸前行,眼見著一片片夯土煥發勃勃生機。時間不曾將這些地方遺忘,同時又不斷擘畫新的宏圖,因為城市與人都向往新的熱土,涌動新的生機。??|上海實景圖?2019年,12月1日《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》千呼萬喚始出來,長三角一體化正式上升為國家戰略,為中國經濟打造又一強勁增長極。??|網絡示意圖?縱觀長三角區域歷來的城市發展態勢,從上海后花園花橋、高鐵熱催生的嘉善,再到如今的“兩核”——環淀山湖、大虹橋,背后無一不擁有國家政策作強力后盾。同時,在發展過程中始終繞不開“地鐵入滬、直達虹橋”兩大鐵律。??|網絡示意圖?在政策和城際樞紐的聯動下,花橋、嘉善的土地價值、產業價值和居住價值飛速躍升,曾經的洼地,成為了如今的價值高地。?未來,占據長三角一體化“雙核”啟動區的大虹橋與環淀山湖區域將共同服務國家戰略,成為推動長三角城市群高質量發展的重要增長極,一片嶄新的城市藍圖已然鋪展。??2010年9月30日,上海軌道11號線花橋段獲得國家發改委批準;2013年10月16日,這一全國首條跨省軌道交通正式通行,宣告了“花橋時代”來臨。??上海軌道11號線花橋站?融入上海地鐵網絡的四年間,花橋站通勤人數從日均2.6萬升至4.7萬。花橋作為環上海的發展熱土,承載著大量居住外溢需求。地鐵開通后,花橋地王頻現,房價快速攀升,當昆山市區還停留在1萬多均價時,花橋已躥升至2萬。緊隨而來的大型商業、總部經濟紛紛乘勢而來。?最先選擇這里人,享受著這片土地給予的便捷生活,同時也成為了土地價值飛升的真正受益者。??時間來到2019年,長三角一體化帶動了“江浙滬”的高鐵聯動建設。浙江嘉善,作為上海通浙第一站,率先享受長三角城市群建設利好及上海資源外溢帶來的城市升級。??|嘉善高鐵新城示意圖?嘉善高鐵南站通車后,23分鐘即達虹橋,嘉善城心開始南移,毗鄰高鐵站的嘉善高鐵新城順勢而起,一躍成為嘉善發展新中心,串聯起城市產業、居住、旅游、商業多項發展勢能。可見,以卓越的前瞻眼光去發掘洼地,就能先人一步預見未來的價值高地。??2019年11月19日,《長三角生態綠色一體化發展示范區總體方案》將“虹橋動力核”與“環淀山湖創新綠核”列入示范區“兩核”,新政一經釋放淀山湖與大虹橋板塊利好涌動。??|虹橋商務區規劃示意圖?2020年2月12日,《虹橋主城片區單元規劃》將虹橋擴容形成“一網、六片、多組團、多中心”,大虹橋發展版圖再加碼。據預計至2035年,大虹橋將與長三角城市群形成2小時交通圈,蓬勃的發展勢能直接輻射“兩核”另一端的淀山湖板塊。??|大虹橋立體交通暢達示意圖?圍繞“環淀山湖創新綠核”將布局建設“科技+金融”創新生態體系,打造世界級西部金融功能圈和千億級金融產業集聚區。同時,隨著崧澤高架通車,軌交17號線30分鐘直達虹橋,蘇淀滬城際鐵路開通,未來借助城市主干道、軌交、城際鐵路等多元立體的交通網絡,淀山湖板塊可輕松融入“虹橋30分鐘生活圈”。?借著政策、產業、交通發展之勢,淀山湖區域不僅將扛鼎大虹橋產業、居住西移之重任,也將借勢復蘇自身的土地價值。目前板塊內的樓盤均價約為青浦地區住房均價的1/2,為虹橋核心區住房均價的1/4,這對于想要在大虹橋周邊置業的城市精英,淀山湖板塊無疑是一個難得的置業投資機遇。??淀山湖62平方公里生態湖境是自然賦予這片土地最高的價值,作為城市級稀缺自然資源,這里有超上海市區約6倍負氧離子,環湖多個國家級4A風景區。??|淀山湖實景圖?生態宜居是淀山湖板塊天生自帶的優越屬性,24載匠心造院大家泰禾覓得這一天然瑰地,以1.01低密規劃開辟湖居先河,擘畫純正中式院墅。作為中國“泰禾+”上海落地示范標桿,泰禾深研虹橋國際公民生活需求,提供集特色醫療、國際教育、四點半學堂、主題會所、社區巴士等于一體的符合東方文化的生活解決方案。?未來,泰禾世茂·淀山湖院子,將矗立城市發展熱土之上,以世界級湖居生活樣本,最大化提升土地價值與居住價值,不負大虹橋低密院墅第一居所。?泰禾世茂·淀山湖院子即將入市,敬請期待!??重大利好訊息:?4月18日項目將在上海長寧區龍之夢一樓出入口紅廳及上海青浦區萬達茂周大福門口啟動二級展廳,項目啟動亮相大虹橋,屆時更有精彩活動及精美禮品,等你來撩。??項目地址:中國淀山湖旭寶路77號?項目電話:021-65889999
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